서울 월세, 끝없이 오르나? 임대시장 불안과 보유세의 '나비효과'
안녕하세요. 현장을 발로 뛰는 아저씨입니다. 날씨가 부쩍 추워진 12월입니다. 그런데 날씨보다 더 매서운 바람이 부는 곳이 있습니다. 바로 서울의 임대차 시장입니다.
최근 뉴스를 보면 "월세가 미쳤다"는 자극적인 헤드라인이 쏟아지는데, 단순히 기분 탓이 아닙니다. 제가 매일 확인하는 한국부동산원 데이터가 이를 증명하고 있습니다. 특히 집주인들의 세금 문제(보유세)가 세입자에게 전가되는 현상이 수치로 나타나고 있어 우려가 큽니다.
오늘은 '카더라' 통신은 싹 빼고, 정확한 통계 데이터와 정책 팩트만 가지고 현재 서울 월세 시장이 얼마나 심각한지, 그리고 내년에는 어떤 변수가 있는지 냉정하게 짚어드리겠습니다.
1. 데이터로 본 현실: 전세는 사라지고 월세는 오른다
추측이 아닙니다. 한국부동산원이 발표한 2025년 11월 전국 주택가격동향조사를 살펴보면 서울의 임대차 시장 구조가 어떻게 변하고 있는지 명확히 보입니다.
| 구분 | 전월 대비 변동률 | 특이사항 |
|---|---|---|
| 월세 통합 가격지수 | +0.28% 상승 | 6개월 연속 상승세 지속 |
| 전세 가격지수 | +0.12% 상승 | 상승폭 둔화 (매물 부족 심화) |
| 전월세 전환율 | 5.8% (아파트 기준) | 집주인들의 월세 선호 뚜렷 |
*자료: 한국부동산원 (2025.11.28 발표)
핵심은 '월세 상승폭이 전세 상승폭의 2배가 넘는다'는 점입니다. 전세 사기 여파로 빌라나 오피스텔 기피 현상이 여전하고, 아파트 전세는 매물이 씨가 마르면서 반전세나 월세로 강제 전환되는 사례가 속출하고 있습니다.
💼 아저씨의 현장 리포트: "재계약의 쓴맛"
사실 저도 겪었습니다. 제가 마포구에 작은 오피스텔을 하나 얻어 사무실 겸용으로 쓰고 있는데요. 지난 10월 재계약 시점에 집주인 분이 연락이 왔습니다. "세금이랑 대출 이자가 너무 올라서 월세를 10만 원 더 올려야겠다"고요.
주변 시세를 국토부 실거래가 시스템으로 조회해보니, 진짜로 저희 건물 월세가 작년 대비 평균 8~12만 원 올라 있더군요. "법정 상한선(5%) 내에서 맞추시죠"라고 협상해서 5만 원 인상으로 막았지만, 현장의 월세 상승 압력은 데이터보다 더 뜨겁게 느껴졌습니다.
2. 집주인의 '세금 고지서', 왜 세입자가 떨까?
지금 시장을 짓누르는 가장 큰 팩터 중 하나는 보유세(재산세+종합부동산세)입니다. 정부가 공시가격 현실화율을 손보겠다고 발표하면서 시장이 긴장하고 있습니다.
2025년 말 현재, 국회와 정부는 2026년도 공시가격 현실화율 로드맵을 두고 논의 중입니다. 만약 공시가격이 시세에 맞춰 현실화(인상)된다면, 집주인이 내야 할 세금은 늘어납니다.
"부동산 보유세 부담의 형평성을 제고하기 위해 공시가격 산정 방식을 합리적으로 개선할 필요가 있다."
경제학의 기본 원리죠. 조세의 전가(Tax Shifting) 현상입니다. 집주인은 늘어난 세금을 메우기 위해 전세를 월세로 돌리거나, 기존 월세를 올릴 유인이 강력해집니다. 이는 막연한 공포가 아니라, 과거 2020~2021년 보유세 급등 구간에서 이미 증명된 패턴입니다.정말 어떻게 대처해야할지 막막하시죠?
3. 2026년 상반기, 공급 절벽이라는 '상수'
가격은 수요와 공급이 결정합니다. 안타깝게도 공급 데이터 역시 세입자 편이 아닙니다. 부동산R114와 국토교통부의 2026년 서울 아파트 입주 예정 물량을 확인해 봤습니다.
- 2025년 서울 입주 물량: 약 2.4만 가구 (평년 수준 하회)
- 2026년 입주 예정 물량: 약 1.8만 가구 예상 (급감)
공사비 인상으로 착공이 지연된 단지들이 많아, 2026년 서울 신규 아파트 입주는 '가뭄' 수준입니다. 공급이 없는데 월세 선호 현상이 겹치면? 가격은 오를 수밖에 없는 구조입니다. 이것은 예측이 아니라 확정된 공급 스케줄에 기반한 팩트입니다. 신규 아파트에서 살고 싶은 마음은 모두 같지 않을까요?
마무리하며
정리하겠습니다. 현재 서울 임대차 시장은 '심리적 불안' 때문이 아니라, '데이터로 증명된 공급 부족'과 '비용 전가(세금)'라는 구조적 문제 때문에 상승하고 있습니다.
[오늘의 팩트 요약]
- 서울 월세 상승률(+0.28%)이 전세 상승률을 앞질렀다. (부동산원 11월 통계)
- 2026년 서울 아파트 입주 물량은 올해보다 줄어들어 '공급 절벽'이 확정적이다.
- 보유세 개편 방향에 따라 집주인의 조세 부담이 세입자에게 전가될 가능성이 높다.
이 글을 보시는 세입자분들은 만기 6개월 전부터 반드시 주변 실거래가(국토부 앱 활용)를 확인하고, 계약갱신청구권 사용 여부를 미리 결정하시기 바랍니다. 막연한 희망보다는 냉정한 현실 인식이 내 보증금을 지키는 첫걸음입니다.
※ 부동산 시장은 지역별, 물건별 편차가 크므로 실제 거래 시에는 반드시 해당 지역 전문가와 상의하시기 바랍니다.
※ 과거의 통계적 추이가 미래의 가격을 100% 담보하지 않습니다.